118家房企存貨逼近4萬億 跌價準備最高增幅達3倍
作者:安麗芬 文章來源:21世紀經濟報道 點擊數:739 更新時間:2017-9-9 8:57:50
 

    在樓市持續向好的行情下,上市房企中報業績再續靚麗,拿地熱情仍不減,也直接推動存貨規模的整體增加,并逼近4萬億元大關。

    Wind數據顯示,今年上半年,118家A股上市房企合計存貨規模達到3.92萬億元,較2016年末增加10%。其中,有9家上市房企挺進“千億存貨俱樂部”,而去年末這一數據為6家。

    面對如此巨額的存貨,上市房企們仍將朝著去庫存的目標發力。不過,出于會計處理上的審慎態度,部分上市房企已在計提存貨跌價準備,其中萬科、綠地控股等計提金額均超過10億元。

    存貨逼近4萬億

    今年上半年,上市房企們一邊在致力于去庫存,一邊在大手筆拿地,使整體存貨不降反升。

    Wind數據顯示,今年上半年,118家A股上市房企合計存貨規模達3.92萬億元,較2016年末增加10%。其中,62家上市房企的存貨較去年末有不同程度的增加,占比52.5%。大型房企萬科A(000002.SZ)、金地集團(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、保利地產(600048.SH)等存貨的增幅均超過6%。

    從存貨規模看,今年年中,有9家上市房企的存貨規模超過千億元,挺進“千億存貨俱樂部”,去年末這一數據為6家。

    其中,存貨規模名列榜首的是萬科A,高達4963億元;其次是綠地控股和保利地產,分別為4682億元和3715億元。另外,華夏幸福(600340.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、首開股份(600376.SH)、陽光城(000671.SZ)等存貨均超過千億元。而在去年,陽光城、榮盛發展(002146.SZ)、泰禾集團(000732.SZ)均還不在“千億存貨俱樂部”。

    “公司剛換了管理層,新上任的董事長朱榮斌提出‘保供貨、去庫存’兩大目標,今年上半年市場比較好,公司的土地儲備增加規模很大,主要集中在一二線城市、長三角、珠三角等區域,導致存貨也有所增加。”9月7日,陽光城投資者關系相關負責人表示。

    陽光城中報顯示,“報告期內,在審慎關注土地價格合理性的基礎上,通過招拍掛、并購等多種方式共計獲得64個地塊(計容建面721.73萬平方米)。其中,通過合作并購獲取52個項目,計容面積552.44萬平方米。”

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,上市房企的土地儲備正步入上行通道,房企拿地熱情不減。主要是因為2015年下半年開始全國樓市逐漸升溫,房企去庫存節奏加快,資金面不斷改善。加之各地供地節奏也開始加快,自然會推動房企儲備規模的上升。

    其進一步指出,“截至今年8月,30家A股上市房企土地儲備規模中,金科股份、榮盛發展和新城控股的土地儲備規模增幅較大,同比增長141%、130%和114%。此類房企積極做大土地儲備規模,充分說明近兩年對于提高銷售業績的急迫,也體現了較好的拿地能力。”

    從年中存貨增幅看,金科股份、榮盛發展、新城控股等存貨的增幅分別為24.4%、24.6%和53.5%。

    值得注意的是,從存貨指標來看,房企的分化也在進一步加劇。

    在存貨減少的55家上市房企中,基本是中小型房企或者是已宣布轉型其它方向的房企。比如華鑫股份(600621.SH)的存貨從2016年末的20.7億元驟降為4.77億元,陽光股份(000608.SZ)的存貨從28.6億元驟降為7.3億元,降幅均超過70%。另外,珠江控股(000505.SZ)、新黃浦(600638.SH)等存貨的降幅均超過40%。

    “應該說在房地產行業依然有較好的發展前景下,存貨指標是一個正向指標,這也啟示相關房企一個市場信號,即行業集中度繼續得到體現,當前大房企在土地儲備和項目開發方面依然有較大的規模,而中小房企的各類指標則在壓縮。”嚴躍進指出。

    去庫存下的跌價準備

    面對仍然如此巨額的庫存,在宏觀調控的背景下,房企們仍奮斗在去庫存的路上。

    在近日的中期業績發布會上,融創中國董事會主席孫宏斌表示,考慮到公司擁有較高儲備,下半年將不拿地、少拿地、緩拿地。此外,融創土地儲備在接近2億平方米后,開始降負債、增利潤。

    “公司一直在致力于去庫存,因為陽光城在拿地上以并購為主,相對于招拍掛價格也不會太高。”上述陽光城人士表示。

    在存貨減少的大型房企中,綠地控股今年上半年的存貨為4682億元,相比去年末降3.4%,是“千億存貨俱樂部”里唯一一家存貨沒有上升的上市房企。

    “公司上半年狠抓去庫存,初現成效。”綠地控股有關人士表示,存貨下降的主要原因是銷售去庫存;第二個原因是,上半年新增土地有所控制,尤其是高價地基本不拿。因此,雖然土地總面積拿的不算少,但金額不高。

    萬科在中報中也展望到,“在資金趨緊的背景下,下半年本集團將會將風險防范和經營安全放在首要位置,積極促進銷售回款,推進庫存去化,保障現金流安全;鑒于土地市場競爭依然激烈,本集團將堅持審慎投資策略,推進投融資一體化。”

    “從上半年拿地情況看,多數房企對此的態度是謹慎樂觀,行業處于穩健發展的狀態。”9月7日,上海某中型券商地產分析師指出,不過一些房企大手筆拿地仍導致其負債率上升。

    而面對如此火熱的樓市,有些上市房企已審慎處理存貨,提高存貨跌價準備。比如陽光城就將2017年年中的存貨跌價準備大幅上提為6.13億元,較2016年末大增317%,而其存貨的增幅比例則為51.4%。

    “今年上半年我們的土地儲備增加規模較大,對應的存貨跌價準備同比增加也是正常的。”上述陽光城人士稱。

    另外,萬科A、綠地控股等大型房企也計提了超過10億元的存貨跌價準備。嚴躍進認為,“對于存貨跌價的準備,某種程度上也說明此類房企對未來市場有較為謹慎的態度,這也和部分大中城市房地產市場降溫等態勢有關。”

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